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Problemimmobilien in Krefeld – Fragen und Antworten

Veröffentlicht am: 11.11.2022

Gemeinsam mit etlichen Kooperationspartnern arbeitet die Stadtverwaltung in der "Arbeitsgruppe Problemimmobilien".  Bild: Stadt Krefeld, Presse und Kommunikation
Gemeinsam mit etlichen Kooperationspartnern arbeitet die Stadtverwaltung in der "Arbeitsgruppe Problemimmobilien".
Bild: Stadt Krefeld, Presse und Kommunikation

FAQ Problemimmobilien

Im Mai 2017 ist auf Initiative der Stadtverwaltung und der Polizei eine Arbeitsgruppe ins Leben gerufen worden, die sich mit Problemimmobilien in Krefeld beschäftigt. Ziel ist es, Problemimmobilien in hochwertigen Wohnraum umzuwandeln. Auf dieser Seite werden die meistgestellten Fragen beantwortet.
Mit Klick auf die Frage gelangen Sie direkt zur Antwort:

 

 

Warum gilt eine Immobilie als „Problem"? Was sind die Merkmale einer Problemimmobilie?

Eine Problemimmobilie ist eine nicht angemessen genutzte oder bauliche Missstände aufweisende Liegenschaft, die negative Ausstrahlungseffekte auf ihr Umfeld verursachen kann und die

  • eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstellt oder
  • den geltenden Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entspricht oder
  • städtebaulichen Entwicklungszielen bzw. wohnungspolitischen Zielsetzungen entgegensteht.

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Wie werden Problemimmobilien in Krefeld als solche identifiziert?

Oft gibt es durch Einsätze und Anzeigen beim Kommunalen Ordnungsdienst (KOD), beim Kommunalbetrieb Krefeld (KBK) oder bei der Polizei Hinweise auf Vermüllung, Verwahrlosung oder den Verdacht auf Überbelegung, zum Beispiel als Arbeitnehmerunterkunft, sogenannte „Monteurwohnungen". Auch Hinweise auf Prostitution gehören dazu, ebenso wie vermehrte Ruhestörungen. Diese Hinweise werden ausgewertet und auf Basis dessen wird eine Immobilie als Problemimmobilie eingestuft.

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Was ist die „Arbeitsgruppe Problemimmobilien"?

Sogenannte Problemimmobilien sind seit Jahren in vielen Kommunen ein Hemmnis für eine positive Quartiersentwicklung. Dringend notwendige Reparaturen oder Sanierungen bleiben aus, Gebäude verfallen dadurch, oft sind solche Immobilien auch deutlich überbelegt. Dies kann zur Folge haben, dass auch das Umfeld eine negative Entwicklung nimmt.

Um diesen Entwicklungen entgegen zu steuern, wurde im Mai 2017, auf Initiative des Oberbürgermeisters und des damaligen Polizeipräsidenten, die „Arbeitsgruppe Problemimmobilien" ins Leben gerufen. Akteure darin sind in erster Linie Ordnungs- und Sonderordnungsbehörden aus der Stadtverwaltung, unter anderem die Fachbereiche Ordnung, Umwelt, Wohnungsaufsicht, Migration und Integration und Bürgerservice, sowie weitere Behörden wie Polizei, Zoll, Steuerfahndung und Staatsanwaltschaft. Auch das Jobcenter und der Kommunalbetrieb Krefeld (KBK) gehören zur Arbeitsgruppe. Weitere Teilnehmer sind die Fachbereiche Jugendhilfe, Soziales und die Familienkasse. Die Koordination erfolgt durch die Stadtverwaltung.

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Wann und wie finden Kontrollen von Problemimmobilien statt?

Es gibt zwei Arten von Einsätzen: Zum einen gibt es großangelegte Einsätze, in die die gesamte Arbeitsgruppe eingebunden wird. Diese werden koordiniert, wenn der Verdacht auf viele Regelverstöße im Raum steht. Bei offenkundig rein baulichen Mängeln wiederum erfolgt in der Regel eine Kontrolle direkt durch städtische Vertreter.

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Welche Konsequenzen folgen auf die Kontrolle einer Problemimmobilie?

Die Konsequenzen der Kontrolle einer Problemimmobilie sind vielfältig.

  • Sollten zum Beispiel erhebliche brandschutztechnische Mängel festgestellt werden, kann es zur unmittelbaren Schließung des gesamten oder von Teilen des Gebäudes kommen.
  • Sollte es zu Feststellungen von unerlaubten Aufenthalten in der Bundesrepublik kommen, werden anschließend aufenthaltsbeendende Maßnahmen ergriffen.
  • Bei einem Verdacht von Steuerhinterziehung werden entsprechende Steuerstrafrechtliche Ermittlungsverfahren eingeleitet.
  • Verfahren wegen Verdachts des Sozialbetrugs (Jobcenter oder Familienkasse) können ebenfalls eingeleitet werden.
  • Ordnungswidrigkeitsverfahren bei Verstößen zum Melderecht können geahndet werden.
  • Verfahren bzgl. falscher Angaben zur Müllentsorgung können entstehen.

Die gewonnenen Erkenntnisse werden von den einzelnen Behörden ausgewertet.

Bei baulichen Mängeln werden die Eigentümer ordnungsbehördlich aufgefordert, diese zu beheben. Bei bereits vor Ort ausgesprochenen Nutzungsuntersagungen werden diese schriftlich durch Ordnungsverfügungen bestätigt. Die Kontrolle dieser Immobilien im Nachgang ist Teil des Prozesses.

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Welche Erfolge kann die Arbeitsgruppe Problemimmobilien bislang verzeichnen? (Stand November 2022)

Nach aktueller Erfassung werden rund 35 ehemalige als Problemimmobilien im Fokus stehende Objekte saniert und modernisiert. Bei rund 30 Gebäuden sind diese Maßnahmen bereits abgeschlossen und die Häuser wieder bewohnt. Die beigefügten Karten stellen zur Übersicht die Schwerpunkte dieser Erfassung da.

So viele Problemimmobilien gibt es Stand 2022 in Krefeld. Grafik: Stadt Krefeld, Stadt- und Verkehrsplanung
So viele Problemimmobilien gibt es Stand 2022 in Krefeld.
Grafik: Stadt Krefeld, Stadt- und Verkehrsplanung

Hier wurden bereits Maßnahmen an Problemimmobilien abgeschlossen. Grafik: Stadt Krefeld, Stadt- und Verkehrsplanung
Hier wurden bereits Maßnahmen an Problemimmobilien abgeschlossen.
Grafik: Stadt Krefeld, Stadt- und Verkehrsplanung

In vielen Fällen sind darüber hinaus Bauanträge eingereicht oder Baugenehmigungen erteilt worden. Hier sind also noch weitere Baumaßnahmen zu erwarten.

Alleine im Jahr 2022 wurden bislang rund 35 kleine Objektbegehungen durchgeführt. Durch solche Termine können Mängel und Problemlagen festgestellt werden, die dann durch den jeweiligen Eigentümer behoben werden sollen. Hierfür werden Gespräche geführt, auf bestehende Satzungen und Förder-/ Beratungsmöglichkeiten verwiesen, aber auch Ordnungsverfügungen ausgesprochen bzw. Zwangsgelder angedroht. In 2022 hat der städtische Koordinator für Problemimmobilien darüber hinaus Eigentümer von rund 75 leerstehenden Wohnhäusern angeschrieben und auf aktuelle Förder- und Beratungsmöglichkeiten hingewiesen sowie seit 2020 über 130 Eigentümer von als Problemimmobilien im Fokus stehenden Objekten kontaktiert, Gespräche geführt und Kontakte zu Investoren/ Bauträgern sowie städtischen Fachabteilungen hergestellt.

2022 gab es insgesamt vier gemeinsame großangelegte Einsätze der AG Problemimmobilien. In drei Fällen wurden steuerrechtliche Verfahren eingeleitet. Drei Gebäude sind vollständig geschlossen worden, davon wird eines gerade saniert und zwei stehen zum Verkauf. In einem Gebäude wurden Teilbereiche gesperrt, auch hier soll saniert werden.

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Krefeld ist Teil des Förderprogramms „Modellvorhaben Problemimmobilien", das bis Ende 2022 läuft. Was ist das Modellvorhaben? In welchem Zusammenhang stehen Zuwanderungen aus Süd-Ost-Europa?

Mit Einführung der Freizügigkeitsregelung 2005 durch die Europäische Union ist die Anzahl der Zuwanderer aus dem EU-Ausland in Deutschland stark gestiegen. Das betrifft auch zahlreiche Städte in Nordrhein-Westfalen. In Folge dessen nutzen Vermieter die Situation dieser Wohnungssuchenden aus, die auf dem gewöhnlichen Immobilienmarkt kaum Wohnraum finden. Vermietet werden dann Wohnräume unter anderem mit geringen Ausstattungsstandards, hygienisch nicht ausreichenden Wohnverhältnissen oder Überbelegungen. Vor diesem Hintergrund hat das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung (MHKBG) 2017 das Modellvorhaben Problemimmobilien für nordrhein-westfälische Städte ins Leben gerufen. Die Stadt Krefeld wurde 2018 aufgenommen. Ziel des Modellvorhabens ist die Behebung städtebaulicher Missstände wie die Beseitigung von Schandflecken, die Auflösung von problematischen und ungesunden Mietverhältnissen sowie die Vermeidung von negativer Ausstrahlung.
Zum Modellvorhaben gehört die Unterstützung dabei, eine systematische Vorgehensweise für den Umgang mit Problemimmobilien zu erarbeiten, sowie die Ausschüttung von Finanzmitteln, die den Erwerb solcher Immobilien und die Beseitigung der damit verbundenen Missstände ermöglichen sollen. Ausführliche Informationen stellt das Bauministerium in einer Online-Broschüre zur Verfügung.

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Hat Krefeld im Rahmen des Modellvorhabens Immobilien gekauft?

Bislang ist es nicht zum Kauf von Problemimmobilien gekommen. Eine Immobilie könnte zum Ende des Jahres 2022 in den Besitz der Stadt gelangen. Der Erwerb würde über das Modellvorhaben getragen werden.
Nicht immer ist der Kauf einer Immobilie notwendig, um am Ende gegen eine Problemimmobilie vorzugehen. Auflagen können dabei helfen, den Charakter der Problemimmobilie zu ändern. Das Ziel der Stadt Krefeld ist es primär, die Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum zu forcieren.

Das Vorkaufsrecht kann die Stadtverwaltung nur unter bestimmten Voraussetzungen ausüben. Bei Veräußerung von Problemimmobilien können Erwerber die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß „§ 24 Absatz 1 Nr. 8 Baugesetzbuch (BauGB) - Schrottimmobilien" abwenden, indem sie schriftlich darlegen, dass innerhalb von zwei Jahren durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zeitgemäßer Wohnraum geschaffen wird.

In rund 25 Fällen ist das bislang gelungen. Die Umsetzung der Maßnahmen wird von der Stadtverwaltung geprüft. In diesem Zusammenhang werden je nach Einzelfall zum Beispiel die Bauaufsicht, die Untere Denkmalbehörde oder die Wohnungsaufsicht eingebunden.

Bei Bedarf werden Anhörungsschreiben, aber auch ordnungsbehördliche Verfahren mit Androhung von Zwangsgeldern ausgesprochen. Hierbei werden die Eigentümer mit Fristsetzung aufgefordert, Mängel zu beseitigen. Das können beispielsweise Brandschutzmängel, nicht genehmigte Um-/Ausbauten oder auch nicht funktionierende Heizungsanlagen betreffen. Bei Nichterfüllung können zudem Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro drohen.

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Was passiert mit Abschluss des „Modellvorhabens Problemimmobilien"?

Das Modellvorhaben läuft noch bis Ende 2022. Die Stadtverwaltung hat das Ziel, einige Problemimmobilien anzukaufen und zu sanieren, um dadurch zum Beispiel öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen. Über die Mittel muss der Rat entscheiden.
Die Arbeitsgruppe Problemimmobilien, die bereits vor dem Modellvorhaben eingerichtet wurde, arbeitet weiterhin zusammen und nimmt Problemimmobilien in Krefeld in den Fokus.

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Welche Positivbeispiele gibt es in Krefeld für die Entwicklung von Problemimmobilien?

An der Seidenstraße hat ein Projektentwickler Mitte des Jahres die damalige Problemimmobilie gekauft. Potenzial sah er vor allem in der Bausubstanz des Hauses, aber auch in der Lage. Sieben Wohnungen im Mehrfamilienhaus wurden saniert. Zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum wurde eine Baugenehmigung zum Ausbau des Dachgeschosses sowie die Umnutzung der im Erdgeschoss befindlichen Büroeinheiten zu zwei Wohneinheiten eingeholt. Die Fassade soll außerdem einen neuen Anstrich erhalten.

Auch an der Lindenstraße gab es ein erfolgreiches Verfahren. Ein Dritter konnte durch Übernahme der offenen Forderungen eine Zwangsversteigerung, an der sich auch die Stadt Krefeld beteiligte, abwenden und zwei Immobilien erwerben. Der Investor entschied sich dazu, die Gebäude abzureißen. Hier soll nun ein Mehrfamilienhaus entstehen.

Eine Immobilie an der Lindenstraße wurde inzwischen von einem neuen Eigentümer saniert. Bild: Stadt Krefeld, Presse und Kommunikation
Eine Immobilie an der Lindenstraße wurde inzwischen von einem neuen Eigentümer saniert.
Bild: Stadt Krefeld, Presse und Kommunikation

Bei einer weiteren Immobilie auf der Lindenstraße hat der Erwerber die Ausübung des Vorkaufsrechts über eine notarielle Abwendungsvereinbarung abwenden können. Hiermit hat sich der Käufer verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren konkrete Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Kommt er diesen Verpflichtungen nicht nach, hat die Stadt Krefeld ein Ankaufsrecht. Bislang wurden bereits zahlreiche Maßnahmen vorschriftsmäßig umgesetzt. So wurde bereits die Fassade satzungskonform gestrichen, Fenster eingebaut und neue Elektro- und Wasserleitungen verlegt.

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