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Problemimmobilien in Krefeld – Fragen und Antworten
Veröffentlicht am: 11.11.2022
Gemeinsam mit etlichen Kooperationspartnern arbeitet die Stadtverwaltung in der "Arbeitsgruppe Problemimmobilien".
Bild: Stadt Krefeld, Presse und Kommunikation
FAQ Problemimmobilien
Im Mai 2017 ist auf Initiative der Stadtverwaltung und der Polizei eine Arbeitsgruppe ins Leben gerufen worden, die sich mit Problemimmobilien in Krefeld beschäftigt. Ziel ist es, Problemimmobilien in hochwertigen Wohnraum umzuwandeln. Auf dieser Seite werden die meistgestellten Fragen beantwortet.
Mit Klick auf die Frage gelangen Sie direkt zur Antwort:
- Warum gilt eine Immobilie als „Problem"? Was sind die Merkmale einer Problemimmobilie?
- Wie werden Problemimmobilien in Krefeld als solche identifiziert?
- Was ist die „Arbeitsgruppe Problemimmobilien"?
- Wann und wie finden Kontrollen von Problemimmobilien statt?
- Welche Konsequenzen folgen auf die Kontrolle einer Problemimmobilie?
- Welche Erfolge kann die Arbeitsgruppe Problemimmobilien bislang verzeichnen? (Stand November 2023)
- Krefeld ist Teil des Förderprogramms „Modellvorhaben Problemimmobilien", das Ende 2022 ausgelaufen ist, Was ist das Modellvorhaben? In welchem Zusammenhang stehen Zuwanderungen aus Süd-Ost-Europa?
- Hat Krefeld im Rahmen des Modellvorhabens Immobilien gekauft?
- Was passiert mit Abschluss des „Modellvorhabens Problemimmobilien"?
- Welche Positivbeispiele gibt es in Krefeld für die Entwicklung von Problemimmobilien?
Warum gilt eine Immobilie als „Problem"? Was sind die Merkmale einer Problemimmobilie?
Eine Problemimmobilie ist eine nicht angemessen genutzte oder bauliche Missstände aufweisende Liegenschaft, die negative Ausstrahlungseffekte auf ihr Umfeld verursachen kann und die
- eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstellt oder
- den geltenden Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entspricht oder
- städtebaulichen Entwicklungszielen bzw. wohnungspolitischen Zielsetzungen entgegensteht.
Wie werden Problemimmobilien in Krefeld als solche identifiziert?
Oft gibt es durch Einsätze und Anzeigen beim Kommunalen Ordnungsdienst (KOD), der Bauaufsicht, der Wohnungsaufsicht oder bei der Polizei Hinweise auf Vermüllung, Verwahrlosung oder den Verdacht auf Überbelegung, zum Beispiel als Arbeitnehmerunterkunft, sogenannte „Monteurwohnungen". Auch Hinweise auf Prostitution gehören dazu, ebenso wie vermehrte Ruhestörungen. Diese Hinweise werden ausgewertet und auf Basis dessen wird eine Immobilie als Problemimmobilie eingestuft.
Was ist die „Arbeitsgruppe Problemimmobilien"?
Sogenannte Problemimmobilien sind seit Jahren in vielen Kommunen ein Hemmnis für eine positive Quartiersentwicklung. Dringend notwendige Reparaturen oder Sanierungen bleiben aus, Gebäude verfallen dadurch, oft sind solche Immobilien auch deutlich überbelegt. Dies kann zur Folge haben, dass auch das Umfeld eine negative Entwicklung nimmt.
Um diesen Entwicklungen entgegen zu steuern, wurde im Mai 2017, auf Initiative des Oberbürgermeisters und des damaligen Polizeipräsidenten, die „Arbeitsgruppe Problemimmobilien" ins Leben gerufen. Akteure darin sind in erster Linie Ordnungs- und Sonderordnungsbehörden aus der Stadtverwaltung, unter anderem die Fachbereiche Ordnung, Umwelt, Bauaufsicht, Wohnungsaufsicht, Migration und Integration und Bürgerservice, sowie weitere Behörden wie Polizei, Zoll, Steuerfahndung und Staatsanwaltschaft. Auch das Jobcenter und der Kommunalbetrieb Krefeld (KBK) gehören zur Arbeitsgruppe. Weitere Teilnehmer sind die Fachbereiche Jugendhilfe, Soziales und die Familienkasse. Die Koordination erfolgt durch die Stadtverwaltung.
Wann und wie finden Kontrollen von Problemimmobilien statt?
Es gibt zwei Arten von Einsätzen: Zum einen gibt es großangelegte Einsätze, in die die gesamte Arbeitsgruppe eingebunden wird. Diese werden koordiniert, wenn der Verdacht auf besonders viele Regelverstöße im Raum steht. Zusätzlich werden kleine Einsätze zu rein baulichen Mängeln durch die Bauaufsicht sowie Kontrollen und Besichtigungen zu unterschiedlichen Problemlagen insbesondere durch den Koordinator für Problemimmobilien, zum Teil gemeinsam mit weiteren städtischen Mitarbeitern wie der Quartiersmanagerin durchgeführt.
Welche Konsequenzen folgen auf die Kontrolle einer Problemimmobilie?
Die Konsequenzen der Kontrolle einer Problemimmobilie sind vielfältig.
- Sollten zum Beispiel erhebliche brandschutztechnische Mängel festgestellt werden, kann es zur unmittelbaren Schließung des gesamten oder von Teilen des Gebäudes kommen.
- Sollte es zu Feststellungen von unerlaubten Aufenthalten in der Bundesrepublik kommen, werden anschließend aufenthaltsbeendende Maßnahmen ergriffen.
- Bei einem Verdacht von Steuerhinterziehung werden entsprechende Steuerstrafrechtliche Ermittlungsverfahren eingeleitet.
- Verfahren wegen Verdachts des Sozialbetrugs (Jobcenter oder Familienkasse) können ebenfalls eingeleitet werden.
- Ordnungswidrigkeitsverfahren bei Verstößen zum Melderecht können geahndet werden.
- Verfahren bezüglich falscher Angaben zur Müllentsorgung können entstehen.
Die gewonnenen Erkenntnisse werden von den einzelnen Behörden ausgewertet.
Bei baulichen Mängeln werden die Eigentümer ordnungsbehördlich aufgefordert, diese zu beheben. Bei bereits vor Ort ausgesprochenen Nutzungsuntersagungen werden diese schriftlich durch Ordnungsverfügungen bestätigt. Die Kontrolle dieser Immobilien im Nachgang ist Teil des Prozesses.
Welche Erfolge kann die Arbeitsgruppe Problemimmobilien bislang verzeichnen? (Stand November 2023)
Im Kollektiv nimmt die Arbeitsgruppe mögliche Problemimmobilien in den Blick und reagiert durch großangelegte Kontrollen auf Verdachtsfälle. Die Koordination erfolgt durch die Stadtverwaltung. Diese großangelegten Kontrollen sind Ergebnis von vielen, zeitintensiven und langwierigen Prozessen, die im Hintergrund laufen. Denn allein im Jahr 2022 wurden unter Beteiligung des Koordinators für Problemimmobilien 35 Gebäude in kleiner Besetzung kontrolliert. Im laufenden Jahr liegen wir bereits jetzt bei 30 dieser Kontrollen. Seit Schaffung der Stelle „Koordinator Problemimmobilien" im Jahre 2020 bis heute fanden allein unter Beteiligung dieses Mitarbeiters rund 160 Beratungsgespräche mit Eigentümern von Problem- und Schrottimmobilien statt. Dabei wird unter anderem auf Förder- und Beratungsmöglichkeiten hingewiesen.
Zusätzlich werden regelmäßig zahlreiche Kontrollen durch Mitarbeiter der Bauaufsicht durchgeführt, in Folge dessen immer wieder bauliche Auflagen ausgesprochen werden.
Nach aktueller Erfassung werden derzeit rund 40 ehemalige als Problemimmobilien im Fokus stehende Objekte saniert bzw. modernisiert. Bei rund 35 Gebäuden sind diese Maßnahmen bereits abgeschlossen und die Häuser wieder bewohnt. In mindestens 75 Problemimmobilien konnten inzwischen also Veränderungsprozesse angestoßen werden.
Krefeld ist Teil des Förderprogramms „Modellvorhaben Problemimmobilien", das bis Ende 2022 ausgelaufen ist. Was ist das Modellvorhaben? In welchem Zusammenhang stehen Zuwanderungen aus Süd-Ost-Europa?
Die Stadt Krefeld hat Ende 2022 eine Problemimmobilie im Rahmen des Modellvorhabens Problemimmobilien angekauft.
Meistens ist der Kauf einer Immobilie durch die Stadt Krefeld nicht notwendig, um am Ende gegen eine Problemimmobilie vorzugehen. Denn die Stadt berät und unterstützt die Eigentümer bei der Sanierung und Modernisierung problematischer Immobilien. Auch werden zwingend einzuhaltende Vorgaben zum Beispiel zum Brandschutz erteilt oder durchzuführende Maßnahmen durch eine notarielle Abwendungsvereinbarung genau definiert. Das Ziel der Stadt Krefeld ist es primär, die Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum und eine positive Außenwirkung der Gebäude zu forcieren.
Das Vorkaufsrecht kann die Stadtverwaltung nur unter bestimmten Voraussetzungen ausüben. Bei Veräußerung von Problemimmobilien können Erwerber die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß „§ 24 Absatz 1 Nr. 8 Baugesetzbuch (BauGB) - Schrottimmobilien" abwenden, indem sie schriftlich darlegen, dass innerhalb von zwei Jahren durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zeitgemäßer Wohnraum geschaffen wird.
In rund 45 Fällen ist das bislang gelungen. Die Umsetzung der Maßnahmen wird von der Stadtverwaltung geprüft. In diesem Zusammenhang werden je nach Einzelfall zum Beispiel die Bauaufsicht, die Untere Denkmalbehörde oder die Wohnungsaufsicht eingebunden.
Im Einzelfall werden Anhörungsschreiben, aber auch ordnungsbehördliche Verfahren mit Androhung von Zwangsgeldern ausgesprochen. Hierbei werden die Eigentümer mit Fristsetzung aufgefordert, Mängel zu beseitigen. Das können beispielsweise Brandschutzmängel, nicht genehmigte Um-/Ausbauten oder auch nicht funktionierende Heizungsanlagen betreffen. Bei Nichterfüllung können zudem Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro drohen.
Hat Krefeld im Rahmen des Modellvorhabens Immobilien gekauft?
Bislang ist es nicht zum Kauf von Problemimmobilien gekommen. Eine Immobilie könnte zum Ende des Jahres 2022 in den Besitz der Stadt gelangen. Der Erwerb würde über das Modellvorhaben getragen werden.
Nicht immer ist der Kauf einer Immobilie notwendig, um am Ende gegen eine Problemimmobilie vorzugehen. Auflagen können dabei helfen, den Charakter der Problemimmobilie zu ändern. Das Ziel der Stadt Krefeld ist es primär, die Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum zu forcieren.
Das Vorkaufsrecht kann die Stadtverwaltung nur unter bestimmten Voraussetzungen ausüben. Bei Veräußerung von Problemimmobilien können Erwerber die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß „§ 24 Absatz 1 Nr. 8 Baugesetzbuch (BauGB) - Schrottimmobilien" abwenden, indem sie schriftlich darlegen, dass innerhalb von zwei Jahren durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zeitgemäßer Wohnraum geschaffen wird.
In rund 25 Fällen ist das bislang gelungen. Die Umsetzung der Maßnahmen wird von der Stadtverwaltung geprüft. In diesem Zusammenhang werden je nach Einzelfall zum Beispiel die Bauaufsicht, die Untere Denkmalbehörde oder die Wohnungsaufsicht eingebunden.
Bei Bedarf werden Anhörungsschreiben, aber auch ordnungsbehördliche Verfahren mit Androhung von Zwangsgeldern ausgesprochen. Hierbei werden die Eigentümer mit Fristsetzung aufgefordert, Mängel zu beseitigen. Das können beispielsweise Brandschutzmängel, nicht genehmigte Um-/Ausbauten oder auch nicht funktionierende Heizungsanlagen betreffen. Bei Nichterfüllung können zudem Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro drohen.
Was passiert mit Abschluss des „Modellvorhabens Problemimmobilien"?
Das Modellvorhaben ist Ende 2022 ausgelaufen. Die angekaufte Problemimmobilie an der St.- Anton- Straße 100 soll noch im September 2023 abgerissen werden. Danach ist zunächst eine Grünfläche mit Nutzung durch die Projektgruppe „Essbare Stadt" geplant.
Die Stadtverwaltung hat das Ziel, zukünftig weitere Problemimmobilien anzukaufen und zu sanieren, um dadurch zum Beispiel gemeinwohlorientierte Wohnraumprojekte zu realisieren. Auch wird der Abbruch von Schrottimmobilien, die nicht erhaltenswert sind, in Erwägung gezogen um sie dann über eine Konzeptvergabe an Dritte zu veräußern. Damit kann zum Beispiel der Bau von öffentlich geförderten Wohnraum forciert werden.
In jedem Einzelfall wird abgewogen, ob der Ankauf und die danach erforderlichen Bau-/ Sanierungs-maßnahmen durch die Stadt Krefeld sinnvoll sind, oder besser durch eine kompetente Gesellschaft/ einen Investor übernommen werden sollte.
Die Arbeitsgruppe Problemimmobilien, die bereits vor der Aufnahme in das Modellvorhaben des Landes eingerichtet wurde, arbeitet weiterhin zusammen und nimmt Problemimmobilien in Krefeld in den Fokus.
Welche Positivbeispiele gibt es in Krefeld für die Entwicklung von Problemimmobilien?
An der Seidenstraße hat ein Projektentwickler Mitte des Jahres die damalige Problemimmobilie gekauft. Potenzial sah er vor allem in der Bausubstanz des Hauses, aber auch in der Lage. Sieben Wohnungen im Mehrfamilienhaus wurden saniert. Zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum wurde eine Baugenehmigung zum Ausbau des Dachgeschosses sowie die Umnutzung der im Erdgeschoss befindlichen Büroeinheiten zu zwei Wohneinheiten eingeholt. Inzwischen sind die Renovierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen worden und die Fassade ist gestrichen worden.
Auch an der Lindenstraße gab es ein erfolgreiches Verfahren. Ein Dritter konnte durch Übernahme der offenen Forderungen eine Zwangsversteigerung, an der sich auch die Stadt Krefeld beteiligte, abwenden und zwei Immobilien erwerben. Der Investor entschied sich dazu, die Gebäude abzureißen. Hier soll ein Mehrfamilienhaus entstehen.
Eine Immobilie an der Lindenstraße wurde inzwischen von einem neuen Eigentümer saniert.
Bild: Stadt Krefeld, Presse und Kommunikation
Bei einer weiteren Immobilie auf der Lindenstraße hat der Erwerber die Ausübung des Vorkaufsrechts über eine notarielle Abwendungsvereinbarung abwenden können. Hiermit hat sich der Käufer verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren konkrete Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Kommt er diesen Verpflichtungen nicht nach, hat die Stadt Krefeld ein Ankaufsrecht. Bislang wurden bereits zahlreiche Maßnahmen vorschriftsmäßig umgesetzt. So wurde bereits die Fassade satzungskonform gestrichen, Fenster eingebaut und neue Elektro- und Wasserleitungen verlegt. Das Haus ist inzwischen bewohnt.
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