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Ziel & Zweck der Umlegung

Gesetzliche Grundlagen

Umlegungsverfahren sind in den §§ 45 bis 79 des Baugesetzbuches geregelt. Zusätzliche Regelungen, insbesondere über die Einrichtung und Zusammensetzung der Umlegungsausschüsse, sind in der Durchführungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zum Baugesetzbuch enthalten.

Ziel eines Umlegungsverfahrens

Die Umlegung ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren. Sie dient dem Ziel, bebaute und unbebaute Grundstücke in der Weise zu ordnen, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.

Die Festsetzungen eines Bebauungsplanes sind die Grundlage für die Neuordnung des Baugebietes. Neben der Neuordnung der Grundstücke werden in der Regel auch die Flächen für Straßen, Wege und Parkplätze (Erschließungsanlagen), sowie für Grünflächen und Parks bereit gestellt. Zusätzlich können Grundstücke bereitgestellt werden, auf denen der Eingriff in die Natur durch die Bebauung ausgeglichen wird, indem man neue Grünflächen und Anpflanzungen schafft (ökologische Ausgleichsflächen).

Ein Umlegungsverfahren kann auch durchgeführt werden, wenn ein Bebauungsplan nicht aufgestellt wurde und es sich um einen Bereich handelt, in dem bereits eine bauliche Struktur vorhanden ist. In diesem Fall werden die Grundstücke so neu geordnet, dass sich die Grundstücke und die zukünftige Bebauung in die vorhandene nähere Umgebung einfügen.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass sich die Eigentümer benachbarter Grundstücke auf eine private Neuordnung ihrer Grundstücke einigen, um die geplante Bebauung verwirklichen zu können. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass solche Verhandlungen unter Privateigentümern oft kompliziert und zeitraubend sind und deshalb nicht selten zum Scheitern verurteilt sind. Das öffentlich-rechtlich geregelte Umlegungsverfahren führt Dank der Mithilfe der Fachleute meist schneller zum Ziel baureife Grundstücke zu schaffen.

Verfahrensgrundsätze (Wertumlegung)

Der Wert sämtlicher im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke wird rechnerisch zu der sogenannten "Umlegungsmasse" in Euro aufaddiert.

Die zukünftigen öffentlichen Verkehrsflächen einschließlich deren ökologische Ausgleichsflächen sowie die öffentlichen Grünflächen, Immissionsschutzflächen und Flächen für Regenklär- und -überlaufbecken werden der Gemeinde vorab zugeteilt, ohne dass diese dafür Ersatzland einbringen müsste (Vorwegabzug).

Der Wert aller verbleibenden privat nutzbaren Grundstücke bildet die "Verteilungsmasse" in Euro.

Jeder Eigentümer erhält von der Verteilungsmasse den prozentualen Anteil wieder zurück, den er mit seinem Grundstück in die Umlegungsmasse eingebracht hat (Sollanspruch). So wird auch in Krefeld verfahren.

Der Wert der Verteilungsmasse liegt in der Regel höher als der Wert der Umlegungsmasse, weil die neuen Grundstücke sinnvoller zugeschnitten, bebaubar und dadurch höherwertiger ausnutzbar sind. Dementsprechend haben die Zuteilungsgrundstücke, das sind die "neuen" Grundstücke, in der Regel höhere Werte als die Einwurfsgrundstücke, die "alten" Grundstücke. Der entstehende Wertunterschied ist von den Eigentümern in Geld auszugleichen und an die Umlegungsstelle zu zahlen.

Die jeweiligen Grundstückswerte werden vom Umlegungsausschuss sachverständig festgestellt und für alle Eigentümer festgesetzt.

Die Neuordnung der Grundstücke richtet sich im Wesentlichen nach folgenden Grundsätzen, die sich aus dem Baugesetzbuch und der Rechtsprechung ableiten lassen:

  • Grundsatz der Eigentumserhaltung,
    das heißt, jedem Eigentümer, der ein Grundstück in die Umlegung einbringt, soll ein (Bau-) Grundstück wieder zugeteilt werden (Bestandsgarantie).
    Ist eine Zuteilung im Einzelfall ausnahmsweise, oder aus besonderen Gründen nicht möglich, erfolgt eine Abfindung in Geld;

  • Grundsatz der Wertgleichheit,
    das heißt, jeder Eigentümer hat Anspruch auf ein "neues" Grundstück mindestens mit dem gleichen Verkehrswert, den sein "altes" Grundstück vor der Umlegung hatte (Wertgarantie);

  • Grundsatz der Zweckmäßigkeit,
    das heißt, es sollen entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes zweckmäßig gestaltete neue (Bau-) Grundstücke entstehen, die unter Beachtung der baurechtlichen bzw. ggf. sonstigen Vorschriften möglichst ohne Einschränkung bebaubar und nutzbar sind (Gestaltungsgebot);

  • Grundsatz der Lagegleichheit,
    das heißt, es sollen nach Möglichkeit "neue" Grundstücke in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die "alten" Grundstücke zugeteilt werden.